文 | 园区中国研究员孙拉拉

产业地产金矿露出，引得门口野蛮人蠢蠢欲动，实业企业和地产企业趋之若鹜，其中就包括“光头强”——来自深圳的华强集团，也端着猎枪冲了进来。

2015年7月19日，位于深圳市福田区梅林街道的华强激光工厂城市更新单元被纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》已获得深圳市政府批准。这一部分定位于新型产业的旧改更新项目被华强自己定位于产业地产业务的又一重要试点。

一周前的7月12日，华强集团刚刚联手腾讯打造 “腾讯华强双百亿创客”，此举标志着华强集团杀入文创孵化器领域。

而在2014年11月，华强集团更是投资50亿打造华强Idea Park，正式进军产业地产领域。

园区开发、旧改更新和孵化器，华强集团的产业地产“三连击”，似乎也勾勒出其介入产业地产的三种主要路径。但无论那种路径，都是紧紧围绕着华强自己主要发力的文化创意科技产业这个布局逻辑在转，某种意义上，我们可以将其产业地产阳谋定义为“文创产业孵化器+”。

园区中国（park_china）认为，除了拓展园区和服务本身的盈利增长点之外，华强集团的阳谋在于，其希望用这种基于文创科技产业的定位、规划与孵化，基于其自身成长节点与逻辑的机制和生态，重新构建其产业集群，进一步激发华强自身的发展更新活力。

产业地产的轻重并举

华强Idea Park位于深圳市光明新区，总建筑面积为58万平方米，产品定位于生态办公基地，汇集科技、物流、服务、金融、商业综合体等多业态形式，是华强集团在深圳打造的首个创意产业集群园区。

20世纪末，因华强而得名的“华强北”可谓是相当红火，既是中国电子市场的风向标，也是全球电子产品制造中心和世界最大的电子元器件集散中心，鼎盛时期日客流量50万人次，年销售额370亿元，“山寨”制造业更是承担了华强北所有的荣光。

而如今，电商时代的到来让一切商品的产销渠道、价格都透明化、公开化，加之成本的不断提高，电子制造业从业者的利润空间缩窄，日子越来越难熬，“山寨”模式难以为继，经济下行的压力更是加重了这种危机，如今的华强北正在面临倒闭和转型的困局。

2015年1月，国务院总理李克强考察深圳柴火创客空间，“创客”一词大火，也让处于水深火热的华强北看到了转型的曙光，毫无疑问，产业地产和创客孵化中心是未来新的出路。

华强集团对此尤其感同身受，转型进入产业地产对于华强集团来说有一定的优势，那就是其对产业本身的理解与把控更加到位，华强的品牌对于创客和中小文创科技企业有很强的吸引力。

在Idea Park这个项目上，华强也并未单一追求重资产，在轻资产运营上也有独创。根据其自己的介绍，“华强云+产业运营系统”了融合“创意、融资、研发、制造、销售、服务”六位一体的产业加速体系，并首创“未来+”开放式园区运营第三方应用平台，为企业提供全发展周期的一键加速系统，打造更具效率的商务生态链。

图1：华强Ideapark所独创的华强云+产业运营系统

可以看到，华强从一开始进入产业地产并未盲目地进入重资产，而是轻重并举有节奏的进入，这当然也跟深圳当地优越的产业环境有关，这里确实聚焦了大规模的创意产业和创客资源有关，“华强北”本身已经成为创客云集和新兴科技创业的聚集地与代名词，轻资产运营在这里当然就大有用武之地。

在如今的产业地产行业，产业园区的开发与建设不再是唯一目标，运营逐渐占据产业园区的核心地位，更加突出为客户创造价值的产业属性。除了产业地产商对这方面越来越重视外，就连刚刚进入这一领域的传统房企老大万科都成立了“星商汇”这个轻资产平台，对外输出产业地产的运营管理。在轻资产运营领域，短兵相接渐渐白热化。

因此，华强云+产业运营系统能否在原有产业园区价值体系上进行升级，突破对土地、产品、配套的依赖，并整合腾讯旗下的互联网资源，为企业发展提供全生命周期的专业运营服务，或许将成为决定其未来产业地产走势的关键。

联姻腾讯，打造孵化器平台

成立于1979年的深圳华强集团，曾经是一家电子产品制造为主导的大型公司，当年的“华强北”是深圳乃至整个中国电子产品制造的天堂，随着市场和政策环境的更替，传统电子元器件的需求端萎缩。1999年，公司转变发展策略，调整主营业务，涉足文创产业，同时整合旗下的文化、创意资源，以“中国迪士尼”方特文化科技主题公园和动画片《熊出没》变得更加家喻户晓。

主题公园的大获成功进一步奠定了华强集团在文创产业上的信心，先是进军网络游戏市场，构建了国内领先媒体网络“方特网”，后又深入创意与创作、特种电影、动漫制作、数字游戏、软件设计、设备制造、主题公园、衍生产品、投资经营以及人才培养等多个领域，缔结多元化产业链，打造文创产业生态圈。

这种文创产业生态圈的打造和产业链的聚合，孵化器平台是一个很好的工具。得益于地缘优势，华强集团搭上了同处于深圳的互联网巨头腾讯。

7月12日，华强集团联手腾讯在深圳举行“腾讯华强双百亿创客发布会”，宣布双方全面开放合作、协同整合资源。

“光头强”与企鹅军团的联姻，除了近水楼台先得月的优势外，还和双方的战略定位有很大关系：华强致力于建设和巩固自己的文创产业链生态圈，腾讯意欲打造中国最大的互联网孵化器，进行全国布局扩张，而且双方在产业层面几无同业竞争的敌对因素，联盟不仅可以形成优势互补，而且还可以壮大双方的市场影响力，一举两得，何乐而不为？

双方将以“孵化平台+创业投资+产业资源”的运营模式为核心，联合投入100亿资源，推出“双百”计划，预计在未来三年共同培育扶持100家市值过亿、销售额过亿的硬件创业公司，打造出虚拟+硬件的标杆性企业和产品，通过双方平台的跨界合作，将深圳打造成“国际创客中心”。

图2：腾讯和华强集团合作模式

硬件创业的高门槛、高获取度让众多的优秀创意企业都望洋兴叹，而腾讯和华强两大巨头的联合意在解决这一需求，通过互联网+硬件资源的整合，既可以让创意跨越技术的门槛顺利落地，也可以同时解决硬件制造、连接、产品市场化等连同问题。

强强联合的资源供给，对创业者来说无异于“天外福音”。如果一切能落到实处，对创业者和平台公司来说，都是名利双收的好事，通过资源的整合既可以弱化创业风险，也可以将效用最大化，降低由于信息不对称所需要额外担当的成本与风险。同时，依附于大的平台公司除了可以享受其提供的各项资源，还可以内化成本，通过各产业间联系实现原材料和产品的双向输入与输出。

合作期间，腾讯将集聚孵化、流量、资本、腾讯云等六大互联网要素，提供软性线上资源、流量资源等；华强集团则集聚供应链、设计、生产、检测、销售渠道、营销公关等六大硬件创业要素，提供供应链、检测、销售渠道等线下资源。

图3：腾讯和华强集团双方可供整合的资源

腾讯与华强的联合从一定意义上来说也当下最火的“互联网+”的蓝本，通过新兴互联网企业+传统制造业企业平台资源的整合，不仅可以创造新的产品和新的利润增长点，而且也给陷入泥淖的传统企业打开了一个新的转型窗口。

总而言之，园区中国（park_china）认为，华强集团此次布局产业地产，思路很明确，轻重并举，用孵化器这个资源聚合的平台，搭建一个创意产业创业生态圈，重资产的产业园区开发建设，加上华强云这种轻资产的运营体系循序渐进铺开，并充分利用当地优越的产业环境，聚集创意产业和创客资源，其未来走势值得观察和期待。