刚过去的2010年，浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮；山西人开始在重庆两江新区投资工业地产；世茂集团等多家地产商也宣称要把工业地产变成拉动增长的马车。

在住宅市场被政策过分打压的时候，新一年将会有更多资金向工业地产转移。

投资厂房的年回报率已达12％—15％，一般在七八年之内就能收回成本，相对于住宅投资5％的回报率来说，收益诱人。不过，工业地产的收益主要来源于入住企业的租金，没有住宅变现快。

而新进入工业地产领域的投资资金都具有很强的“游击”属性，能否抵挡住赚快钱的诱惑仍是疑问。

对于进入工业地产的机会主义者来说，地皮也许还能炒几年，但政策会越来越紧；而对于工业地产的价值投资者来说，即便你确信自己能吃透地产和产业经济两界，在砸进真金白银之前，仍要好好思量，能找来企业，拿到租金才是王道。

炒资空间趋紧

与商品房的投资领域相比，工业地产没有各种惩罚性税费的麻烦，几乎没有管制投机的措施。2010年楼市政策调整过程中，从住宅投资转向炒卖工业园区地皮的浙江游资并不在少数。熟悉工业地产的人士说，最初的工业地产投资，就是由浙江人发起的，他们本身就是做实业出身，了解工厂对厂房的需求，但后来部分人发现囤积产业地皮挣钱更快。

2010年6月初，王晓广和朋友来到杭州余杭区，花1500多万元购进了70多亩工业用地，约20万元/亩。王晓广说，打算一年内出售，前提是每亩价格超过50万元。

王晓广是个专业的炒家，1500万元中，大约有500万元是自有资金，其余都是民间融资而来，这些资金年度的成本在100万元左右。

与郊区便宜的工业地价相比，杭州市比较繁华区域内的工业用地都达到150万—200万元/亩。“这种动辄差价10倍的项目，才有盈利的空间。”王晓广说。城区内工业用地价格的飞涨造成一些企业不得不搬到郊区，而另外一些企业也希望城内的工业用地能转化为住宅用地。

做这种生意，需要消息灵通，腿脚勤快。“这要对政府的投资规划很熟悉，同时关键是能影响基层政府的规划。地方政府如果不投资改善生产条件，地就会砸在自己手上。”王晓广说。

与见缝插针的游资一样，2010年，多数地产商在打着产业地产幌子在做住宅产品和商业地产，并以此作为主要的盈利点。

一位参与多地地方政府土地市场调查的人士说，好多城市周边产业园区，被开发商转做成住宅开发。

不过，对于未来的政策走向，联东地产事业部营销中心总监王东升说，由于土地指标短缺，地方政府也不愿意将产业用地随意成为炒作对象。

考验价值投资

对于大多数人来说，工业地产就等于厂房，这实际上把工业地产的概念过分简单化了。好的工业地产开发商，就如同和政府机构“合股”，要做好园区的产业定位和规划。

王东升说，对于工业地产商来说，需要的人才是复合型的，既有地产属性，也有产业经济属性。既有地产操盘的经验，也更加需要了解国家的产业政策、产业经济发展的新趋势。

王东升说：“未来工业地产的发展趋势是以产业招商为主导，或者是品牌拉动推广形式，每一个项目要考虑产业和政府的政策，开发商如果能够有所作为，必须对产业吃得很透彻，引导和设计好政策，从而服务好企业，实现资源互补。”

联东地产是国内少有的几家专业工业地产运营商之一。一个好的现象是，定制厂房的比例越来越多。联东地产现在有超过50％的客户都是定制的，这样也节省了联东本身资金投入的比例。

联东地产的经验是，要充分考虑可持续发展，尤其是考虑物业类型的可变性，现在的产业转移很快，往往超出对产业转移快的理解速度，“这几年招商和销售的过程中，出现这样的现象，今年招的是机械制造，明年是电子，也有可能是生物制药。”

王东升说，刚开始我们也挡不住诱惑，去做一些变现快的产品，但现在琢磨透了，工业地产就要慢慢来做，急不得。它的产品结构更复杂，需要考虑更多的地产外的东西。“除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产还必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险”。

“举个例子，做工业地产，就要自己琢磨产业的发展趋势，比如阿里巴巴马云的淘宝城思路，它建在城市新兴区域，交通方便，试图去解决电子商务的集中物流和产品展示的问题。”王东升说，“你要去考虑，马云的这种方式合适吗？能否顺利在全国复制。”