新政实施即将迎来100天，比起受影响较大的住宅市场，商用物业在调控中一路走强，开发商、投资者也纷纷从普通住宅市场转向商用物业市场。而相对于写字楼，对于商铺的投资更加受到中小投资者的青睐。但是同为商业物业，商铺比起写字楼，其实风险更大，投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节更加应该仔细了解，全面把握。选对了商铺可以实现一铺养三代，但一旦投错赔下去，也可以清空两代人。

现在很多投资者在选择商铺的时候非常关心的一个问题就是商铺能不能用作经营餐饮。很多开发商也是看准了消费者心理，宣称自己推出的产品具备了开设餐饮的优越条件。那么餐饮商铺的选择应该注意哪些方面呢？

注意政策风险

面对市场上推出的各种商铺，投资者首先需要有一定的法律与政策意识。并非所有的商铺都能开设餐饮，有些虽然开发商许诺可以开设餐饮，但是根据物权法等相关法律法规对于某些物业类型餐饮业是禁止的。所以对于致力于投资餐饮店铺的“房东”在选择购买商铺时，了解相关的政策变化至关重要。

选择房型结构

商铺的门面其实并不是越大越好，合适的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内也采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮，那么建议不要一味求浅，因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大，一般4米宽、20米深、80㎡的商铺可以适用于很多行业。也有人采用大面积买入，切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。

检验房屋硬件

有时候你会发现很多居民楼下面的餐厅将烟和气没有经过任何处理便直接向空气中排放，使得餐厅周围油烟味浓厚，严重影响了楼上居民的生活。实际上这种类型的商铺根本不具备开设餐饮的条件，随时都面临被查封的危险。

除了排烟管道的特殊设计，是否具备燃气、电力供应的具体指标、上下水的位置如何设计等方面也是投资餐饮商铺必须考虑的因素，必须去充分了解项目的全部信息，弄明白整个楼盘及所购买房屋的具体工程技术指标，尤其是对开设餐饮行业所必需的指标作全面的掌握和了解，其中涉及到商铺排烟、排气管道的走向和管径是否达到经营餐饮的标准。

如果不具备上述条件，投资者则需弄清是否可以改造成餐饮商铺的开业条件，包括如何改造，谁来改造，改造周期及费用等问题。千万不可轻信开发商对于商铺的模糊介绍和随意承诺，一定要追问每个方面的细节数据。

观察人流情况

人流人气对与商铺选址的成败非常重要。不少开发商都会宣传人气旺盛、将来规划后周边将有多少人口等等，但是“王婆卖瓜自卖自夸”，事实与否这就需要我们自己验证。旁边人气旺，不等于铺的人气旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。

对于周边尚未开业的商铺，可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，并且通过观察周边商业气氛等来进行一个大致判断。而对于一个已经成熟的商业地区，实地考察不失为一个实用的方法。据悉全球知名大型快餐连锁对于商铺选址非常重视，拥有专门的选址部门对不同的商业地区在周边多个角度进行一个长期的观察统计，从而降低开新店的风险，作为普通投资者，从早到晚观察一个星期左右一定能对这个商铺人流情况有一个大致的了解。

说了那么多，让我们选取目前市场上正在热销的华商时代广场，通过实例来加深映像。

华商时代广场位于闵行区七莘路3535号，靠近轨道交通9号线七宝站，紧邻嘉茂购物广场和七宝巴黎春天，周边还有汇宝广场、永乐电器、苏宁电器等商业设施。

目前建成在售的是华商时代广场北地块：分为东区(A区)和西区(B区)，东区(A区)商业以零售为主，底部为二层商业裙房，SOFT办公位于裙房上部三层至六层；西区(B区)则以服务性商业设置为主，底部一二层为商铺，三层至六层为SOHO办公，地下一层为商业零售空间和地下车库；两个下沉式广场将地下一层商业空间和地面商业街融为一体。据小编了解，华商时代广场内街将有一个餐饮区的规划，目前已与不少商家达成合作意向。

而从人流上观察，华商时代广场周边聚集有万科城市花园、欧香名邸、龙柏社区等中高端人群集居区及别墅社区，据悉周边常住人口超过百万，日、韩、港、台等常住人口超过20万。小编去实地考察当天一直在下雨，并且是非周末时间，但是还是有不少消费者逛街消费。

根据小编得到的一份相关市场调查资料显示，目前七宝商圈消费者群体中，19-22岁的消费比例最高，达到30%，其次是23-27岁左右占到23-27%，职业分布则以学生和办公室职员为主，占到一半还多，所以对于华商时代广场定位于中端及偏低端消费市场的市场定位无疑具有很广阔的市场空间，七宝商圈还是以较年轻、单生的消费群体为主。