产业地产园区营销招商区别于商业地产、开发区等类型地产。其营销招商绩效在营销定位和营销策略上有其自身特点。影响产业地产招商绩效的因素包括：产业地产投资环境；产业园区行业匹配度；产业园区品牌知名度；营销招商策略执行力。

    一 产业地产投资环境

    区域经济禀赋因素

    区域经济禀赋决定了产业地产产业发展方向。区域产业特征、经济规模、经济活力、比较优势资源等因素是产业开发区定位前需要关注的要点，开发区要最大化利用区域经济产业优势，研究产业发展特征和产业升级趋势，使得产业园区定位能够体现并提升产业优势，规避比较劣势。

    基础设施因素

    园区所处城市板块的交通条件、通信条件、水电供应条件、环保设施等基础设施水平，是企业投资商重点关注的基础性条件。不同细分行业对基础设施参数有不同要求，一方面，优质的基础设施能够吸引企业投资建厂；另一方面，在规划中考虑细分行业对基础设施的差异化需求，可以优化产品的市场定位，指导营销策略的制定。

    社会及政策因素

    社会及政策因素包括人力资源服务水平、配套服务水平和国家及地方政府产业规划、招商引资政策。区域社会及政策因素对投资企业前期发展的投资成本有重要影响。产业地产运营商在获得政府政策支持、理解政府产业政策的同时，需要充分考虑人力资源服务水平、配套服务水平和国家及地方政府产业规划、招商引资政策对企业投资的吸引力，以及政策优势在细分行业内的体现。

    二 产业园区行业匹配度

    工业物业素质

    开发园区各类工业物业、整体产业规划和电力设施、热力设施、给排水设施、交通设施等配套型物业的素质是吸引企业投资的核心价值所在。优质的产品素质也是营销招商的前提。在充分的市场调研和行业研究的基础上，按客户的行业类型、进行客户拟投资的预估收益分析，找出具有投资能力和投资需求的企业。产业园区行业聚集度

    开发园区内部行业之间的协同效应能够体现产业区域聚集的优势，重点招商的龙头和品牌型企业对行业的带动效应能够为营销招商创造良好局面。在前期的园区规划和后期的营销招商中，考虑不同细分行业之间的产业联系，可以最大化园区规模效应，吸引行业上下游企业的投资方向。

    三 产业园区品牌影响力

    产业园区品牌认知度

    优质投资者在选择开发园区的过程中，必将希望快速、有效地选择到合适的产业园区，因此知名度较高的品牌园区必将成为其首先考虑并进行筛选的对象，这样不仅可以降低搜寻成本、节省时间，而且可以依托产业园区品牌提高企业无形资产的投资回报。

    产业园区品牌美誉度

    外资进入我国的过程中，普遍的布局指向是追求“集聚效应”。这种聚焦效应由产业集聚和区域集聚两种相互配合的趋势组成，通过工业园区的商业模式得以实现。开发园区良好的品牌美誉度，有利于吸引目标企业集聚和发达地区产业转移，并能够推动生产要素的优化配置、促进特色优势产业发展。

    四 产业园区营销策略

    营销招商渠道

    将开发园区的产业定位、配套条件、政策吸引力等价值诉求传达给潜在投资者，是园区营销招商渠道所面对的主要问题。现今，工业园区开发招商竞争程度高、定位缺乏差异化。为了达到良好营销效率和效果，传统营销渠道的边际成本逐渐提高，产业地产营销招商需要整合更多的价值资源，创新营销模式，达到价值传达和客户获取的目的。

    营销招商执行力

    对目标招商企业而言，产业地产投资具有投资额大，影响深远、决策期长等特点，构建高效的营销渠道可以快速找到目标客户，传达开发园区工业区的品牌价值、产品功能、政策吸引力，使得园区品牌和产品进入客户的“待选池”。但客户最终的投资决策是一个长期复杂的过程，需要营销招商团队的跟进力度和营销执行力。建立紧密的客户关系，满足和服务客户的差异化需求，才能促成招商的最终达成。